Besoin d’aide ? Comptabilité pour propriétaires d’immeubles →
Posséder un immeuble locatif peut être un bon placement, mais la paperasse fiscale prend de nombreux propriétaires au dépourvu. Ce guide présente aux résidents du Québec ce qu’il faut déclarer, ce qui est déductible et où se trouvent les pièges, à l’aide d’un exemple chiffré.
Ce que vous déclarez et où
Vous déclarez les revenus de location moins les dépenses admissibles sur le formulaire fédéral T776 (État des revenus et dépenses de location) et sur le TP-128-V du Québec, tous deux joints à vos déclarations de particulier. En copropriété, chaque propriétaire déclare sa part. Les propriétaires québécois doivent aussi remettre à leurs locataires un relevé RL-31 d’ici la fin février, que les locataires utilisent pour demander le crédit d’impôt pour solidarité.
Exemple chiffré
Supposons que vous possédiez un duplex et perceviez 24 000 $ de loyers dans l’année. Vos dépenses admissibles sont :
- Intérêts hypothécaires : 6 000 $
- Taxes foncières : 3 000 $
- Assurances : 1 200 $
- Réparations et entretien : 1 800 $
- Frais de condo ou d’immeuble : 2 400 $
Les dépenses totalisent 14 400 $, donc votre revenu locatif net est de 9 600 $. C’est ce montant qui est imposé, à votre taux marginal, et non les 24 000 $ perçus. Le capital hypothécaire remboursé n’est pas une dépense, même s’il a quitté votre compte.
Dépenses généralement déductibles
- Les intérêts hypothécaires, mais pas le remboursement du capital.
- Taxes foncières, assurances, services publics que vous payez et frais de condo.
- Réparations et entretien, publicité et frais de gestion immobilière.
- Honoraires professionnels, comme la tenue de livres et la préparation des déclarations.
- Frais raisonnables de véhicule pour les déplacements liés à la location, avec un registre.
Réparations ou améliorations
Les réparations qui maintiennent l’immeuble dans son état actuel, comme réparer un toit ou repeindre, sont généralement déductibles dans l’année. Les améliorations qui ajoutent une valeur durable ou prolongent la vie de l’immeuble, comme un agrandissement ou le remplacement complet d’un toit, sont des dépenses en capital qui ne se déduisent généralement pas en une seule fois. Se tromper ici est l’une des causes les plus courantes de redressement.
Déduction pour amortissement (DPA)
La DPA permet de déduire une partie du coût du bâtiment au fil du temps. Elle est facultative, elle ne peut généralement pas créer ni augmenter une perte locative, et elle réduit votre coût de base : elle peut donc entraîner une récupération et de l’impôt supplémentaire à la vente. Beaucoup de propriétaires choisissent de ne pas la demander. Parlez-nous-en avant de décider, surtout si vous pourriez vendre bientôt ou si l’immeuble est en partie votre résidence principale.
Location à court terme
La location pour moins de 31 jours à la fois est généralement considérée comme de l’hébergement touristique au Québec et peut exiger une attestation de classification (CITQ), la perception de la TPS/TVQ sur les séjours et la taxe sur l’hébergement. Une plateforme peut percevoir certaines taxes pour vous. Confirmez les règles actuelles auprès de Revenu Québec, de Tourisme Québec et de votre municipalité avant de publier votre annonce.
TPS et TVQ
Le loyer résidentiel de longue durée est généralement exonéré de TPS et de TVQ : vous ne les facturez pas et, en général, vous ne pouvez pas réclamer de crédits de taxe sur les intrants liés. Le loyer commercial est généralement taxable. Voyez notre guide TPS/TVQ.
Propriétaire mais vivant à l’étranger ?
D’autres règles s’appliquent, dont une retenue de 25 %. Lisez notre guide sur les propriétaires non-résidents.
Conseils de tenue de dossiers
- Gardez si possible un compte bancaire distinct pour les loyers et dépenses de chaque immeuble.
- Conservez baux, reçus et relevés hypothécaires six ans.
- Notez la date et le coût de chaque amélioration pour votre coût de base.
Nous préparons la déclaration des revenus de location dans le cadre de notre service de déclarations de particuliers, et les propriétaires de plusieurs logements peuvent aussi opter pour la tenue de livres mensuelle. Contactez-nous pour commencer.