Besoin d’aide ? Déclarations d’impôts de non-résidents au Canada →
Si vous possédez un immeuble locatif au Canada mais vivez à l’étranger, les règles fiscales diffèrent de celles des résidents, et le résultat par défaut coûte cher. Ce guide suit toute la vie d’un immeuble locatif de non-résident, du premier loyer à la vente, à l’aide d’un exemple illustratif.
Êtes-vous non-résident aux fins fiscales ?
La résidence fiscale dépend de vos liens de résidence avec le Canada (logement, conjoint ou personnes à charge, biens personnels), pas de votre citoyenneté. Les personnes qui quittent le Canada et rompent leurs liens importants deviennent généralement non-résidentes, et l’Agence du revenu du Canada (ARC) peut vous traiter comme tel même si vous passez du temps ici. En cas de doute, réglez d’abord cette question, car toutes les règles suivantes en dépendent. Les résidents consultent plutôt notre guide sur les revenus de location.
Par défaut : retenue de 25 % sur le loyer brut
Le loyer versé à un non-résident est assujetti à l’impôt de la partie XIII de 25 % sur le loyer brut, pas sur le profit. La personne qui paie le loyer, locataire ou gestionnaire immobilier, doit retenir ces 25 % et les remettre à l’ARC au plus tard le 15 du mois suivant. Elle déclare le tout sur un feuillet NR4, dû le 31 mars de l’année suivante. Le propriétaire ne peut pas simplement l’ignorer : le payeur devient responsable de l’impôt qu’il aurait dû retenir.
Exemple chiffré
Supposons 36 000 $ de loyers dans l’année (3 000 $ par mois). Par défaut, 9 000 $ (25 %) sont retenus et envoyés à l’ARC, même si vos dépenses réelles étaient de 20 000 $ et votre profit de 16 000 $ seulement.
Réduire la retenue avec le formulaire NR6
Le choix NR6 permet de demander à l’ARC de retenir l’impôt sur votre revenu locatif net plutôt que brut. Vous le produisez, avec votre estimation des loyers et dépenses de l’année, avant le premier paiement de loyer de l’année (ou dès que possible), et vous vous engagez à produire ensuite une déclaration de l’article 216.
Dans notre exemple, un NR6 accepté permettrait au payeur de retenir 25 % d’un revenu net estimé à 16 000 $, soit environ 4 000 $ au lieu de 9 000 $. L’engagement est important : si vous ne produisez pas la déclaration à temps, l’ARC peut annuler l’arrangement pour les années suivantes.
La déclaration de l’article 216 : votre remboursement (ou solde)
Une déclaration de l’article 216 recalcule votre impôt canadien sur le revenu locatif net, selon les taux progressifs ordinaires plutôt qu’un taux fixe de 25 %. Si vous avez produit un NR6, elle est généralement due au plus tard le 30 juin de l’année suivante ; sans NR6, vous avez jusqu’à deux ans, mais n’attendez pas, car votre remboursement vous attend.
- Dépenses déductibles : intérêts hypothécaires (pas le capital), taxes foncières, assurances, réparations, gestion immobilière et frais de condo.
- Vous pouvez demander la déduction pour amortissement (DPA), mais elle ne peut généralement pas créer ni augmenter une perte locative et elle entraîne une récupération à la vente.
- La plupart des crédits personnels ne sont pas offerts aux non-résidents.
Dans l’exemple, l’impôt sur 16 000 $ de revenu net aux taux progressifs est typiquement bien inférieur à 4 000 $, de sorte qu’une partie de la retenue serait normalement remboursée. Vos chiffres réels différeront.
Vendre l’immeuble : le certificat de l’article 116
Quand un non-résident vend un immeuble canadien, l’acheteur est responsable si le bon montant n’est pas retenu. Vous devez aviser l’ARC, généralement avec le formulaire T2062, dans les 10 jours suivant la vente, et payer l’impôt sur le gain pour obtenir un certificat de conformité. Sans lui, l’acheteur pourrait devoir retenir 25 % du prix pour un bien en capital non amortissable, ou 50 % pour un bien amortissable, ce qui immobilise votre argent pendant des mois. Le Québec peut imposer une exigence parallèle auprès de Revenu Québec : vérifiez-le tôt.
Si vous êtes propriétaire américain
L’impôt canadien payé sur l’immeuble peut généralement être réclamé comme crédit pour impôt étranger dans votre déclaration américaine. Lisez notre guide pour les citoyens américains et détenteurs de carte verte et gardez les déclarations des deux pays cohérentes.
Erreurs fréquentes
- Ne rien retenir, ce qui expose le locataire ou le gestionnaire.
- Produire le NR6 en retard ou ne jamais produire la déclaration de l’article 216.
- Oublier que la DPA entraîne une récupération à la vente.
- Attendre la vente pour apprendre qu’il fallait un certificat de conformité.
À rassembler
- Bail(s) et reçus de loyer.
- Relevés d’intérêts hypothécaires, factures de taxes foncières et d’assurance.
- Relevés du gestionnaire immobilier et feuillets NR4 éventuels.
- Documents d’achat et de clôture (pour le coût de base).
Ce guide est de l’information générale, pas un conseil adapté à votre situation, et les taux et seuils peuvent changer. Nos professionnels de la fiscalité révisent chaque dossier de non-résident. Voyez notre service de déclarations de particuliers ou contactez-nous pour une soumission.