Vente d’un immeuble locatif au Québec : l’impôt sur la vente (2026)

Vendre un duplex, un triplex ou un condo que vous louiez est souvent l’événement fiscal le plus important de la vie d’un propriétaire, et la facture se résume rarement à « la moitié du profit ». La plupart des vendeurs québécois doivent composer avec deux montants distincts, déclarés dans deux déclarations distinctes : un gain en capital et une récupération d’amortissement. S’y ajoutent parfois une perte finale, une provision, l’exemption pour résidence principale sur le logement occupé ou une retenue pour non-résident. Ce guide explique chacune de ces règles telles qu’elles s’appliquent à un particulier qui vend en 2026, avec les formulaires fédéraux et québécois, des exemples chiffrés et les erreurs que nous voyons le plus souvent. Il s’agit d’information générale; les montants des exemples sont fictifs.

Comment la vente d’un immeuble locatif est-elle imposée au Québec ?

Le Québec a son propre régime d’impôt, mais pour la vente d’un immeuble il suit presque à la lettre les règles fédérales : même calcul du gain en capital, même taux d’inclusion, mêmes mécanismes de récupération et de perte finale, même exemption pour résidence principale. Vous déclarez simplement la vente deux fois, à l’Agence du revenu du Canada (ARC) dans la déclaration T1 et à Revenu Québec dans la déclaration TP-1. Selon les chiffres, une vente peut produire jusqu’à trois résultats :

Le terrain n’est jamais amortissable : il ne peut produire qu’un gain ou une perte en capital. Le bâtiment peut produire à la fois un gain en capital et une récupération. En revanche, une perte sur un bien amortissable n’est jamais une perte en capital; ce ne peut être qu’une perte finale.

Une question préalable s’impose. Ces règles supposent que vous déteniez l’immeuble comme placement à long terme. Si vous l’avez acheté pour le revendre rapidement, le profit peut être un revenu d’entreprise, imposable en entier. Depuis 2023, un bien résidentiel (y compris un logement locatif) détenu moins de 365 jours consécutifs fait l’objet d’une revente précipitée, au fédéral comme au Québec, et tout le profit devient un revenu d’entreprise, sauf si un événement de vie prévu (décès, séparation, nouvel emploi, naissance, etc.) explique la vente.

Quel est le taux d’inclusion du gain en capital en 2026 ?

Pour les particuliers, il est de 50 %. Le gouvernement fédéral avait proposé de le porter aux deux tiers sur la partie des gains annuels dépassant 250 000 $, d’abord à compter du 25 juin 2024, puis du 1er janvier 2026. La mesure n’a jamais été adoptée et elle a été annulée le 21 mars 2025. Revenu Québec applique le même taux : ses pages sur la vente d’une propriété rappellent que, de façon générale, la moitié (50 %) d’un gain en capital est imposable. Une vente conclue en 2026 est donc imposée sur la moitié du gain aux deux paliers.

L’exonération cumulative des gains en capital ne s’applique pas ici : elle vise les actions de petite entreprise admissibles et les biens agricoles ou de pêche, pas l’immeuble locatif détenu personnellement.

Comment calculer le gain en capital sur un immeuble locatif ?

La formule est la même aux deux paliers : produit de l’aliénation − PBR − dépenses engagées pour vendre = gain en capital. Le PBR correspond au prix payé, plus les frais d’acquisition (notaire, droits de mutation, inspection) et les améliorations en capital faites au fil des ans : toiture neuve, agrandissement, cuisine refaite au complet. Les réparations courantes déjà déduites des loyers n’en font pas partie.

Répartir le prix entre le terrain et le bâtiment

Pour tout immeuble comprenant un terrain et un bâtiment, l’ARC exige que vous déterminiez quelle partie du prix se rapporte à chacun et que vous les déclariez séparément. La même répartition est nécessaire à l’achat. On l’établit habituellement à partir de l’évaluation foncière municipale ou du rapport d’un évaluateur, appliqué au prix réel. Elle est importante parce que seule la partie bâtiment entraîne une récupération. Une répartition qui s’écarte de l’évaluation, surtout pour gonfler la valeur du terrain et éviter la récupération, attire l’attention des vérificateurs.

Les frais de vente que vous pouvez soustraire

Les frais de vente réduisent le produit de l’aliénation, pas vos autres revenus. L’ARC mentionne notamment les frais de remise en état, les commissions, les frais de courtage, d’arpentage et juridiques, les droits de cession et la publicité. Pour une vente à Montréal, il s’agit surtout de la commission du courtier (avec la TPS et la TVQ), des honoraires du notaire ou de l’avocat du vendeur et des autres frais juridiques liés à la vente. Répartissez les frais entre le terrain et le bâtiment dans la même proportion que le prix.

Qu’est-ce que la récupération d’amortissement à la vente ?

La plupart des bâtiments locatifs acquis après 1987 font partie de la catégorie 1, au taux de 4 % par année sur le solde dégressif. Chaque année où vous avez demandé de la DPA, vous avez réduit votre revenu de location imposable et la FNACC de la catégorie. À la vente, vous soustrayez de la FNACC le moins élevé du produit net du bâtiment et de son coût en capital d’origine. Si le résultat est négatif, ce montant est une récupération d’amortissement : la DPA demandée dépassait la perte de valeur réelle du bâtiment, et elle revient dans votre revenu à 100 %. Au fédéral, elle s’inscrit à la ligne 9947 de la partie 4 du formulaire T776; au Québec, dans le formulaire TP-128.

C’est la récupération qui surprend le plus les propriétaires. Comme elle est imposable en entier et tombe dans une seule année, elle fait souvent grimper le vendeur dans la tranche d’imposition la plus élevée. Elle ne peut pas non plus être étalée au moyen d’une provision.

La perte finale et la règle terrain-bâtiment

Si le bâtiment se vend moins cher que sa FNACC et qu’il ne reste aucun autre bien dans la catégorie (chaque immeuble locatif de 50 000 $ ou plus forme une catégorie distincte), l’écart est une perte finale, déductible en entier. Le paragraphe 13(21.1) de la Loi de l’impôt sur le revenu empêche cependant de réclamer une perte finale sur le bâtiment tout en déclarant un gain sur le terrain lors de la même vente. Quand le produit du bâtiment est inférieur à la fois à sa FNACC et à son coût en capital et que le terrain est vendu la même année, le produit du bâtiment est réputé égal au moins élevé des montants suivants :

1. la juste valeur marchande totale du terrain et du bâtiment, moins le moins élevé de la juste valeur marchande du terrain et de son coût;
2. le plus élevé de la juste valeur marchande du bâtiment et du moins élevé de sa FNACC et de son coût en capital.

Le produit du terrain devient le prix total moins le produit réputé du bâtiment. L’ARC résume l’effet : la règle peut limiter la perte finale sur le bâtiment et réduire le gain en capital sur le terrain.

Exemple 1 : une perte finale absorbée par le gain sur le terrain

Vous vendez un immeuble locatif pour 700 000 $ net. Le coût en capital du bâtiment est de 340 000 $ et sa FNACC, de 300 000 $. Le terrain a coûté 250 000 $. Selon l’évaluation, le bâtiment vaut 200 000 $ et le terrain, 500 000 $.

Au lieu d’une déduction de 100 000 $ et d’un gain imposable de 125 000 $, vous n’avez aucune déduction et un gain imposable de 75 000 $. La perte économique de 100 000 $ est la même, mais elle vous fait économiser de l’impôt au taux des gains en capital plutôt qu’à votre plein taux.

Exemple 2 : la vente d’un triplex entièrement loué en 2026

Marc a acheté un triplex à Rosemont en 2012 pour 500 000 $, frais compris : 150 000 $ pour le terrain et 350 000 $ pour le bâtiment. Il a demandé 90 000 $ de DPA au fil des ans; la FNACC est donc de 260 000 $. En 2026, il vend pour 900 000 $ et paie 48 000 $ de commission et de frais de notaire. L’évaluation au moment de la vente attribue 35 % de la valeur au terrain.

Vérification : le produit net de 852 000 $ moins le coût total de 500 000 $ donne bien 352 000 $. La récupération de 90 000 $ est imposée en entier; seul le gain de 352 000 $ profite de l’inclusion à 50 %. Une vente de cette taille entraîne habituellement des acomptes provisionnels fédéraux et québécois l’année suivante (voyez notre guide sur les acomptes provisionnels).

Peut-on reporter l’impôt ? La provision pour gain en capital

Si une partie du prix est payable après la fin de l’année, par exemple parce que vous consentez un solde de prix de vente à l’acheteur, vous pouvez déduire une provision et déclarer le gain au rythme des paiements. Le guide IN-120 de Revenu Québec présente la formule sur cinq ans, la même qu’au fédéral. La provision d’une année est le moins élevé des montants suivants :

• A = gain en capital × (partie du produit payable après la fin de l’année ÷ produit total);
• B = gain en capital × (4 − C) ÷ 5, où C est le nombre d’années d’imposition précédentes, y compris celle de la vente (0 l’année de la vente, 1 l’année suivante, etc.).

La limite B oblige à déclarer au moins le cinquième du gain chaque année : le gain est donc entièrement imposé en cinq ans au plus. Vous devez résider au Canada, la provision est refusée sur une vente à une société que vous contrôlez et, au fédéral, vous remplissez le formulaire T2017. La récupération ne peut pas être reportée de cette façon.

Exemple 3 : un solde de prix de vente sur le triplex de Marc

Supposons que Marc consente un solde de prix de 450 000 $ sur les 900 000 $, payable en trois parts égales. En 2026, A = 352 000 $ × 450 000 $ ÷ 900 000 $ = 176 000 $ et B = 352 000 $ × 4 ÷ 5 = 281 600 $. Il déduit le moins élevé, 176 000 $, et déclare 176 000 $ de gain en 2026 au lieu de 352 000 $. En 2027, il reste 300 000 $ à recevoir : A = 117 333 $ et B = 211 200 $; il réintègre la provision de 176 000 $ et en déduit une nouvelle de 117 333 $. La récupération de 90 000 $ reste imposée en 2026.

Vendre un plex dont vous habitiez un logement

Bien des propriétaires québécois habitent un des logements de leur plex. Ce logement peut être votre résidence principale : l’ARC mentionne expressément l’appartement dans un duplex. À la vente, vous répartissez le prix, le coût et les frais entre la partie habitée et la partie louée, selon la superficie ou le nombre de pièces, pourvu que ce soit raisonnable. Le gain sur votre logement est exonéré pour chaque année désignée; le gain sur les logements loués est imposable, et la DPA demandée sur ceux-ci peut être récupérée.

La formule d’exemption est : gain × (1 + nombre d’années désignées) ÷ nombre d’années de propriété. L’année additionnelle permet de vendre une maison et d’en acheter une autre la même année sans perdre d’année. Vous devez déclarer la vente même si l’exemption couvre tout : au fédéral, à l’annexe 3 et dans le formulaire T2091(IND); au Québec, à l’annexe G (case 109 de la partie A) avec le formulaire TP-274. Revenu Québec impose une pénalité de 100 $ par mois, jusqu’à 5 000 $, si le TP-274 n’est pas transmis, et vous ne pouvez désigner un bien pour le Québec que pour les années déjà désignées auprès de l’ARC.

Exemple 4 : un duplex propriétaire occupant

Vous avez possédé un duplex pendant 10 ans, habité le rez-de-chaussée (50 % de la superficie) tout ce temps et loué l’étage, en demandant 20 000 $ de DPA sur cette moitié. Le gain net sur l’immeuble entier est de 300 000 $. Les 150 000 $ se rapportant à votre logement sont entièrement exonérés. Les 150 000 $ de la moitié louée constituent un gain en capital (75 000 $ imposables), et les 20 000 $ de DPA reviennent en entier à titre de récupération si la moitié louée du bâtiment s’est vendue au moins à son coût d’origine (en partie seulement si elle s’est vendue moins que ce coût, mais plus que sa FNACC).

Changement d’usage : les choix des paragraphes 45(2) et 45(3)

Chaque fois que vous changez l’usage de tout ou partie d’un bien, la loi vous considère comme l’ayant vendu à sa juste valeur marchande et racheté aussitôt. Revenu Québec précise qu’un changement d’usage survient chaque fois que le pourcentage d’utilisation varie. Deux choix permettent d’éviter l’impôt immédiat :

Depuis le 19 mars 2019, ces choix sont aussi offerts lors d’un changement d’usage partiel, par exemple quand l’étage de votre duplex, occupé par votre famille, devient un logement loué. Sans choix, l’ARC considère généralement qu’il n’y a pas de changement d’usage pour une petite location, comme une chambre, seulement si l’usage locatif est accessoire, qu’il n’y a aucun changement structurel et que vous ne demandez aucune DPA. Demander de la DPA sur une partie de votre résidence est la façon la plus rapide de perdre ce traitement. Même avec un choix en vertu de 45(3), la récupération d’amortissement découlant du changement d’usage se déclare dans l’année du changement.

Y a-t-il de la TPS et de la TVQ sur la vente d’un immeuble locatif ?

Habituellement, non. La vente d’un immeuble d’habitation déjà occupé par une personne qui n’en est pas le constructeur est exonérée de TPS en vertu de l’annexe V de la Loi sur la taxe d’accise, et la TVQ suit la même règle : c’est le cas de la revente d’un duplex, d’un triplex ou d’un condo locatif par un investisseur. Les exceptions visent les immeubles neufs ou ayant fait l’objet de rénovations majeures, pour lesquels vous êtes considéré comme constructeur : si vous avez construit l’immeuble, ou l’avez rénové au point de le remplacer pour l’essentiel, la vente, voire la première location (une fourniture à soi-même), peut être taxable. Les locaux commerciaux d’un immeuble mixte sont aussi taxables. La commission du courtier comporte toujours de la TPS et de la TVQ, qui font partie de vos frais de vente.

Vendre à titre de non-résident : T2062 et TP-1097

Un immeuble locatif situé au Québec est un bien canadien imposable et un bien québécois imposable. Si vous ne résidez plus au Canada au moment de la vente :

• Au fédéral, vous devez aviser l’ARC dans les 10 jours de la vente (ou d’avance) au moyen du formulaire T2062 et payer ou garantir l’impôt estimatif pour obtenir un certificat de conformité. À défaut, l’acheteur peut devenir responsable et a le droit de retenir 25 % du produit, ou 50 % pour certains biens, dont les biens amortissables.
• Au Québec, vous avisez Revenu Québec dans les 10 jours au moyen du formulaire TP-1097. La pénalité est de 25 $ par jour, jusqu’à 2 500 $. Sans certificat (TPF-1098), l’acheteur doit payer à Revenu Québec 12,875 % du prix d’achat, selon l’article 1101 de la Loi sur les impôts.

Le notaire retient ces sommes sur le produit de la vente jusqu’à la délivrance des certificats, ce qui peut prendre des mois. Vous produisez ensuite des déclarations fédérale et québécoise pour l’année de la vente afin de déclarer le gain et la récupération réels et de récupérer l’excédent. Notre guide sur les propriétaires non-résidents et l’article 216 traite des années de location qui précèdent la vente.

Le notaire et la taxe de bienvenue

Le notaire prépare l’acte, rembourse le prêt hypothécaire, détient les fonds en fidéicommis et vous remet un état des répartitions; conservez-le avec la facture du courtier pour justifier votre produit et vos frais de vente, et ne prévoyez aucune retenue fiscale si vous résidez au Canada. La taxe de bienvenue est à la charge de l’acheteur, pas du vendeur.

Comment déclarer la vente dans vos déclarations ?

Les deux administrations peuvent cotiser une vente immobilière non déclarée au-delà de la période normale. Conservez l’acte d’achat, les factures d’améliorations, les tableaux de DPA et les documents de vente au moins six ans après l’année de la vente (voyez combien de temps conserver vos documents). Les années de location elles-mêmes sont traitées dans notre guide sur les revenus de location.

Comment réduire l’impôt sur la vente d’un immeuble locatif ?

• Choisir la date de signature. Une vente conclue en janvier reporte le gain et la récupération à l’année suivante et vous laisse un an pour planifier.
• Consentir un solde de prix de vente pour profiter de la provision sur cinq ans, si le crédit de l’acheteur est solide.
• Utiliser vos pertes en capital reportées d’années antérieures contre le gain imposable.
• Documenter votre PBR. Chaque amélioration en capital que vous pouvez prouver réduit le gain.
• Répartir le prix raisonnablement, selon l’évaluation ou une expertise, plutôt que d’accepter une répartition qui gonfle la valeur du bâtiment.
• Revoir les années de résidence principale si vous avez déjà habité l’immeuble, et vérifier si un choix 45(2) ou 45(3) a été fait.
• Planifier une cotisation REER : la déduction de l’année de la vente réduit le revenu sur lequel la récupération et le gain sont imposés.

Les erreurs fréquentes lors de la vente d’un immeuble locatif

• Déclarer tout le profit comme gain en capital et oublier la récupération d’amortissement.
• Déclarer une perte en capital sur le bâtiment. Une perte sur un bien amortissable ne peut être qu’une perte finale, et le paragraphe 13(21.1) peut l’annuler.
• Ne pas répartir le prix entre terrain et bâtiment, ou adopter une répartition sans lien avec l’évaluation.
• Oublier la déclaration du Québec. L’annexe G et le TP-274 s’ajoutent aux formulaires fédéraux, et la pénalité liée au TP-274 court chaque mois.
• Demander de la DPA sur la partie du plex que vous habitez, ou sur un bien visé par un choix 45(2).
• Vendre dans les 365 jours sans vérifier les règles de revente précipitée.
• Négliger les acomptes provisionnels l’année qui suit une grosse vente.
• Signer, comme non-résident, sans TP-1097 ni T2062, ce qui peut bloquer une grande partie du prix chez le notaire (25 %, ou 50 % pour un bien amortissable, au fédéral, plus 12,875 % pour le Québec).

Comment nous pouvons vous aider

Nous préparons les déclarations fédérale et québécoise de l’année de la vente : répartition terrain-bâtiment, calcul de la récupération et de la perte finale, provisions, désignations de résidence principale, lettres de changement d’usage et certificats pour non-résidents. Une ou un fiscaliste révise chaque déclaration. Les déclarations de particuliers commencent à 300 $ (déclarations de particuliers), et notre service de comptabilité pour propriétaires d’immeubles tient vos tableaux de DPA à jour pour le jour où vous vendrez. Consultez nos tarifs ou écrivez-nous avec votre acte d’achat et la promesse d’achat acceptée avant la signature chez le notaire, quand il est encore temps de planifier.

Questions fréquentes

Sources

• CRA – Selling your rental property
• CRA – Guide T4037, Capital Gains (real estate, depreciable property, selling a building, outlays and expenses)
• CRA – Guide T4036, Rental Income (CCA classes, recapture, terminal loss)
• CRA – Principal residence and other real estate (changes in use, 45(2) and 45(3))
• CRA – Claiming a capital gains reserve
• CRA – T5013-FIN 2026 specifications (cancellation of the inclusion rate increase on March 21, 2025)
• CRA – Disposing of or acquiring certain Canadian property (T2062, section 116)
• CRA – GST/HST Memorandum 19-2-1, Residential Real Property – Sales
• Justice Laws – Income Tax Act, section 13 (subsection 13(21.1), disposition of building)
• Revenu Québec – Guide IN-120, Gains et pertes en capital (2025)
• Revenu Québec – Vente de votre propriété (maison ou immeuble d’habitation)
• Revenu Québec – Désignation d’une résidence principale (TP-274)
• Revenu Québec – Changement d’usage
• Revenu Québec – Selling a rental property
• Revenu Québec – Tax obligations of non-residents of Québec (TP-1097-V)
• Légis Québec – Taxation Act (I-3), sections 284, 286.1, 1097 and 1101

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